Usucapione e vendita per possesso: vantaggi e rischi

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Per mezzo dell’istituto dell’usucapione è possibile acquistare la proprietà di un bene immobile a titolo originario, esercitando su di esso un possesso uti dominus ultraventennale, non interrotto, pacifico e pubblico. La prova del possesso sarebbe agevolata dall’art. 1141, comma I, c.c. a tenore del quale esso si presume in colui che esercita di fatto sul bene un potere corrispondente all’esercizio della proprietà (o di altro diritto reale) sicché incombe alla parte, che invece correla detto potere alla detenzione, fornire la prova contraria. Il detentore, infatti, si differenzia dal possessore perché il primo utilizza il bene riconoscendo l’altrui diritto  (c.d. animus detinendi).

Ciò premesso, il possessore che intende concretamente farsi riconoscere come proprietario non può semplicemente affermare di avere usucapito il bene, ma deve promuovere un vero e proprio giudizio civile nei confronti del precedente dominus. Il tribunale, infatti, solo una volta accertata la sussistenza, nel caso di specie, dei requisiti previsti per l’usucapione, dichiarerà la conseguenza dell’acquisto della proprietà in capo al possessore il quale potrà così liberamente disporre  del bene, anche vendendolo a terzi.

Esiste tuttavia la possibilità per il possessore uti dominus di alienare la proprietà del bene in modo effettivo e reale senza bisogno di attendere una pronuncia giurisdizionale. E’ l’ipotesi della c.d. vendita per possesso ovvero di chi, pur non risultando effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri, ne trasferisce la proprietà ad un terzo dichiarandosi apertis verbis, e sotto la propria responsabilità, di esserne il proprietario per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge. La legittimità di tale vendita è fuori da ogni dubbio (d’altronde il codice civile prevede perfino la vendita di cosa altrui agli artt. 1478 e ss.).

Risulta utile a tal riguardo riportare la massima di Cass. Civ. Sent. n.  2485/2007 per la quale “non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, ancorché l’acquisto della proprietà non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario”. Secondo i Giudici di legittimità, la sentenza di usucapione, infatti, si limita a “dichiarare” l’intervenuto acquisto a titolo originario: non ha, dunque, efficacia “costitutiva” dell’acquisto stesso. Conseguentemente, colui che ha maturato tutti i requisiti legalmente richiesti per perfezionare l’acquisto per usucapione è già diventato proprietario del bene a prescindere dalla pronuncia giudiziale; pertanto, egli può disporre del bene liberamente, seppur sprovvisto del titolo giudiziale dichiarativo dell’acquisto. Diversamente, è stato osservato, “si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente”.

Il possesso ad usucapionem, quindi, ben può, essere domandato ed accertato successivamente alla stipula della compravendita  senza per ciò stesso comprometterne la validità ed efficacia. Inoltre, se sul bene oggetto di vendita per possesso dovessero risultare eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli a nome del precedente proprietario le stesse risulteranno irrilevanti per l’acquirente. Trattandosi l’usucapione di un acquisto a titolo originario della proprietà, essa ha il vantaggio di prevalere su qualsiasi trascrizione (o iscrizione) ancorché effettuata prima della maturazione del termine ad usucapiendum ed addirittura prima della domanda svolta o del suo giudiziale accertamento. Con la conseguenza che il notaio rogante nella successiva vendita del bene compiuta dall’usucapente neppure sarebbe tenuto a verificare l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione (Cfr. Cass. Civ. n. 8792/2000).

Per le stesse ragioni, hanno chiarito i giudici, non è opponibile all’usucapione il decreto di trasferimento del bene pignorato all’esito della aggiudicazione all’asta, trattandosi pur sempre di un acquisto derivativo, da parte dell’aggiudicatario, perfezionatosi in via coattiva (Cass. Civ. n. 27668 del 30/12/09 e n. 12790 del 25/05/10 ma si veda anche Cass. Civ. 06/12/00 n. 15503) Si parla, a tal proposito, della c.d. retroattività reale dell’usucapione in ragione della quale si produce l’effetto estintivo della trascrizione del vincolo pignoratizio. Nonostante gli evidenti vantaggi della vendita per possesso, non bisogna ignorare la possibilità che l’intestatario originario dell’immobile si attivi per contestare la dichiarazione dell’alienante di aver usucapito il bene reclamandone in giudizio la restituzione.

E’ richiesta, pertanto, una certa fiducia da parte dell’acquirente nei confronti del venditore il quale, nell’ipotesi in cui abbia dichiarato circostanze non vere, sarebbe, in ogni caso, tenuto a risarcire il danno anche ai sensi degli artt. 1483 e 1484 c.c. Tuttavia, una volta decorsi dieci anni dalla trascrizione della compravendita neanche l’intestatario originario del bene potrà contestare il diritto di proprietà dell’acquirente, ciò ai sensi dell’art. 1159 c.c. il quale testualmente recita “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un bene immobile in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”.