Occupazione senza titolo dell’immobile e risarcimento del danno

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Non di rado la vita di ogni giorno presenta casi di occupazioni abusive, in gergo tecnico definite  occupazioni sine titulo. E’ il tipico caso del conduttore che, scaduto il termine del contratto di locazione, permanga nell’abitazione e non accenni minimamente ad andarsene o, peggio ancora, di chi decide di occupare arbitrariamente un immobile altrui, senza il preventivo accordo con il proprietario. Non di rado accade, ancora, che tra proprietario e terzo sia effettivamente intercorso un contratto che legittimi quest’ultimo a utilizzare il bene e che tale accordo venga dichiarato nullo.

Nei casi sopra elencanti, il bene non risulta trasmesso all’’occupante in forza di un valido negozio giuridico sicché il proprietario, al quale viene impedito il godimento del proprio cespite, è legittimato ad agire in giudizio per ottenerne il rilascio. Al riguardo particolare attenzione va prestata al regime di distribuzione dell’onere della prova. Secondo gli insegnamenti di Cassazione, Sez. Un. Civ., sentenza n. 7305/2014, occorre distinguere se alla base della occupazione contestata vi sia stato un titolo originario divenuto nullo e/o inefficace o, al contrario, un titolo di fatto non sia mai esistito.

Nel primo caso, l’occupazione si fonderebbe nell’invalidità oppure nell’esaurimento del rapporto di natura obbligatoria in base al quale il convenuto aveva conseguito la detenzione del bene (es. locazione): l’azione sarà, quindi, tesa a riottenere l’immobile occupato e andrà  qualificata come azione personale di restituzione.  Precisamente l’attore non mira ad ottenere il riconoscimento della proprietà, della quale non deve fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l’insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo, essendo onere del convenuto di dimostrare la esistenza di un valido titolo (ad es. comodato) legittimante l’occupazione ed il godimento del bene. Si potrà, quindi, chiedere il rilascio senza che il giudice accerti e/o si pronunci in merito al proprio titolo di proprietà.

Nel secondo caso, l’attore promuove il giudizio senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico. La domanda è tipicamente di rivendicazione perché il suo fondamento non risiede in un rapporto obbligatorio personale inter partes ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes: l’attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà. Dovrà quindi provare la propria titolarità dimostrando che il suo dante causa aveva, a sua volta, validamente acquistato il diritto da un altro soggetto e così via, fino a risalire ad un acquisto per usucapione (c.d. probatio diabolica).

In entrambe le azioni, accertata la insussitenza di un titolo legittimante l’occupazione, il proprietario può ottenere oltre al rilascio dell’immonile, la condanna dell’occupante al risarcimento del danno che tale illecita occupazione gli ha causato (c.d. indennità di occupazione). La giurisprudenza di legittimità prevalente ha più volte ribadito che, in tal caso, il danno per il proprietario è in re ipsa ricollegandosi al mero fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del suo dominus ed alla impossibilità per quest’ultimo di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (Cass. Sez. II n. 5028/11).

Tantissime pronunce giurisprudenziali, ad esempio, identificano il risarcimento del danno nel c.d. danno figurativo corrispondente al valore locativo del cespite usurpato (Cfr. Tribunale di Palermo, Sent. n. 5326/2016). Tuttavia, esistono  pronunce della Corte di Cassazione (Cfr. Sez. 3, n. 15111/2013) secondo cui il danneggiato, che chieda il risarcimento del pregiudizio causato dall’occupazione sine titulo, è tenuto a provare di aver subito una concreta lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli.

La confusione, come si vede, non potrebbe essere maggiore, al punto che sentenze emanate negli stessi anni affermano principi in stridente contrasto tra loro. La Corte di Cassazione quindi è intervenuta con  un terzo orientamento, per così dire “trasversale” ai due appena citati, secondo cui “la perduta disponibilità d’un immobile non costituisce un danno in re ipsa, nel senso che, provata l’occupazione abusiva, non può dirsi per ciò solo provato il danno. Il danno, tuttavia, può essere dimostrato col ricorso a presunzioni semplici, e può consistere anche nell’utilità teorica che il danneggiato poteva ritrarre dall’uso diretto del bene, durante il tempo per il quale è stato occupato da altri” (Cass. Civ. n. 18494/2015).

Alla luce di quest’ultimo arresto, può certamente concludersi che il risarcimento del danno da occupazione senza titolo sembra, allo stato attuale, realisticamente conseguibile senza rigidi oneri probatori da parte di chi ha avuto un immobile occupato. Ed infatti anche il più sfavorevole degli indirizzi richiede che la prova si basi su presunzioni. Inoltre, non è escluso che il tribunale adito aderisca addirittura al primo orientamento, per cui nemmeno occorre provare l’esistenza del danno, ritenendolo “in re ipsa”.